返済計画に失敗(金利上昇)
カテゴリ： 購入体験談
物件を購入する際、市況とその時の運でフルローンに近い形で融資を受けることができました。
そのため、毎月入ってくる賃料収入の中から返済ができてましたし、
手残りも充分にありました。
しかし、入居者(学生など)がまとめて退去しがちな2月・3月頃は
1,2ヶ月空室になる部屋もあったりと銀行への返済額と家賃収入のバランスが逆転したこともあります。
最終的には1物件単体でキャッシュフローが回らなくなってしまいました。
金利もジワジワと上がってきてしまいましたし、
入ってくる賃料収入のほとんどを金融機関への返済に当ててしまうことになってしまっており、
さらには管理費や急な物件のメンテナンスで費用が生じた場合には
完全に持ち出しとなってしまっています。
仮に、全額現金で購入していれば基本的には入ってくる賃料収入が全て収入となり、
その中からわずかに管理費や修繕費などが生じるという考え方だと思います。
レバレッジが効くのが不動産投資の魅力ではありますが、
レバレッジを効かせすぎてしまい、逆効果になったというのが今回の私の最も大きな失敗です。
トータルで見れば安定した賃貸需要をリサーチできていなかったこと、
金利上昇のリスクをきちんと確認していなかったことなど…様々な要因が孕んでいます。
私の場合は別の物件での収益や、
自分自身の本業(サラリーマン)の給料でこの物件の赤字部分は補填できていますが、
めいいっぱい無理をしてフルローン、
オーバーローンで借り入れを行っている人は同じ状況が起こると破産せざるを得ないほど
危険な状況だと思います。